Подпишитесь на нашу рассылку
Спасибо!

Вы успешно подписались на рассылку компании
«Дачный Альянс»

Теперь вы всегда будете в курсе наших новостей и
специальных предложений

Заказать звонок
Спасибо!

Менеджер компании "Дачный Альянс" свяжется с вами в ближайшее время.


Место, где живет Ваш отдых!
9:00 – 21:00 без выходных

Выбор места для дома. Выбираете между ценой и расстоянием?

10 октября 2016


Руководитель проекта коттеджного поселка бизнес-класса «Иванова Фазенда»
Журавлев Иван

Иван Журавлев, автор и руководитель проекта «Коттеджный посёлок «Иванова Фазенда», в интервью радиостанции рассказал о главных тенденциях спроса и предложения на рынке загородной недвижимости Подмосковья. По экспертному мнению Ивана, спрос на дорогие участки сместился в район 100-го км.

— Начнем с обзора Каширского шоссе, где находится поселок. Жилье какого класса представлено в этом сегменте?

— Престижными районами до кризиса 2008 считались Новая Рига и Рублевка. Каширка рассматривалась только до 30-го км от МКАД. Поэтому именно здесь локализировалось жилье бизнес- или элит-класса.

Сегодня предложений по Новорижскому и Каширскому шоссе, в том числе элит-класса, практически нет. Покупатели не готовы отдавать 3–10 млн долларов за участок с загородным особняком. Т. е. все компании уже почти переключились на реализацию проектов бизнес-класса и бизнес-плюс.

Важный момент: текущий рынок готов рассматривать предложения стоимостью 150–450 тысяч долларов. Если у вас есть дом хорошего качества и площадью от 160-400 м.кв., то уверен, на 90 % вы сможете его продать с ориентиром на эти суммы. Затраты на постройку гарантированно окупаются при продаже. А найти покупателя на дом с амбициозными запросами за свой дом в 3–10 млн долларов — безумно сложно. Не имеет смысла даже пробовать.

— Хорошо. Как тогда обстоит ситуация с жильем эконом-класса по Каширскому шоссе и Новой Риге? Осталось ли оно еще?

— Вполне, предложения по Каширскому и Новорижскому шоссе начинаются около 70-го км. Их границы заканчиваются сейчас отметкой в 130 км от МКАД. Раньше коттеджные поселки эконом-класса практически не строились. Они стали появляться после кризиса 2008 года. Явление — массовое, и связано с деятельностью крупных землевладельцев.

Эконом-класс — это поселки стоимостью от 15 000 рублей за сотку. Изначально фонды закупались оптом по 100–150 долларов за 100 м². Курс доллара тогда был ниже, так что сегодня высоких торгов по участкам нет. Покупатель может рассчитывать на несколько соток, 6–11, ему сделают прокладку направлений дорог, покроют щебнем и построят ограждения. Это считается бюджетным предложением и подобных предложений масса. Основным продавцом такого Low-cost на Подмосковном рынке является компания УДАЧА, продающая свои массивы по принципу «Бабушкина дача»: участок 6 соток, эл-во 5 кВт (или по ФЗ бесплатно), дороги грунтовые, забор по периметру посёлка - сетка рабица, организационная форма управления СНТ или ДНТ. Итог: перенасыщение предложений эконом-класса и участков без единой концепции, так называемые участки «без подряда». Как следствие, транспортная загруженность Новой Риги.

И что там происходит теперь все знают. Постоянные пробки по Новорижскому шоссе, перегруженность объектами инфраструктуры, неприятно изменился общий комфорт проживания.

— Рассмотрим цены. Есть ли в них различия по классам участков?

— Скоростные трассы Каширского (М-4) и Новорижского (Новая Рига) — самые престижные и развитые направления. Но в них категория бизнес-класса размыта. У меня есть собственная классификация. От 1,2 млн рублей за 1 сотку — элитный класс. К нему близок бизнес-плюс — от 600 тыс. до 1 млн рублей за 1 сотку.

Бизнес-класс стоит от 300 до 500 тыс. рублей за сотку и предполагает качественное обустройство территории. Предложения ниже 300 тыс. рублей за сотку — тоже бизнес-класс, но покупатель получит просто жилье в хорошо охраняемом поселке с проведенными коммуникациями и проложенными дорогами. Они обычные, без покрытия брусчаткой. Ландшафтного дизайна не предусмотрено, из объектов — обычный продуктовый магазин и небольшая детская площадка.

Существует еще одна разновидность поселков бизнес-класса. Цена земли составляет 150–200 тыс. рублей. К бизнес-классу этот сегмент имеет отношение из-за расположения. Участки находятся в 30–50 км от МКАД. Их продажа является демпинговой, так как качественная инфраструктура здесь невыгодна. За такую сумму покупателю, выбирающему из 100–150 вариантов, не предложат должного благоустройства. На него необходимо выделять с каждой сделки примерно 600–900 тыс. рублей, а в данном случае это нерентабельно.

Мы же реализуем другой подход. В поселке «Иванова Фазенда» участок площадью 15 соток стоит около 2,3 млн рублей. Аналогичную сумму инвестируем в развитие инфраструктуры. Для нас важно благоустройство, ведь «Иванова Фазенда» является уникальным проектом компании «Дачный Альянс». Поселок проектировался с душой, поэтому искренне хочу сделать его лучшим объектом среди бизнес-класса.

Поселок занимает 45 га, а рекреационных территорий — 10 га. Плюс Барсуковское охотхозяйство рядом с девственным лесом, а это более 10 000 гектар лесного массива (хвойного и смешанного). Задумайтесь на минутку! Вековой лес рядом с коттеджным поселком, и у каждого крайнего домовладения есть выход в тайгу))). Шучу, но лес и впрямь шикарный!

Большую часть территории мы отвели для общественного использования, инфраструктуры и рекреаций. Есть два искусственных водоема с рыбой, на берегу природного лесного озера обустроен банный комплекс «Усадьба». На территории большого искусственного водоема в посёлке предусмотрен пляжный отдых, семейный досуг, купание в водоеме, песочный пляж, шезлонги и гамаки. Построили часовню с купелью, детский клуб, где функционируют различные кружки. Есть огромные детские площадки, рассчитанные на одновременное пребывание 100 человек.

Если сравнивать наш поселок с рынком Подмосковья, то аналогичные проекты по размеру выделяют всего 5–10 % территории на общее использование. Хотя они тоже называют себя бизнес-классом. Я посвятил несколько видеоконференций девелоперскому подходу к экономии при обустройстве транспортных коммуникаций и общественных территорий. Подобные проекты относят себя к бизнес-классу сугубо из-за местонахождения (30–50 км от МКАД). Если углубляться в их подход к организации инфраструктуры и узких улочек, то название «бизнес-класс» останется только на словах продавцов.

— Что включает в себя инфраструктура «Ивановой Фазенды»?

— Инфраструктуру мы продумали еще до старта проекта. Наш поселок с асфальтированными бульварами и улицами шириной более 15 м, радиальными 10-метровыми проездами, игровыми зонами, спортплощадками, рестораном, детским клубом, банным комплексом «Усадьба», местами для прогулок, водоемами, обустроенными лесными участками. Разработан проект вертолетной площадки. В шаговой доступности школа, поликлиника, фитнес-клуб, магазины, детский сад, торговый центр и рынок. В декабре открывается большой сетевой ретейлер «Пятёрочка», что, кстати, является весомым индикатором.

Инфраструктура хорошего поселка — это соответствующие вложения. Достаточно средств выделяется на ландшафтный дизайн. Был спор с жителями поселка насчет сбора дополнительных целевых платежей на благоустройство посёлка и по желанию жителей увеличения объёмов работ по ландшафтному дизайну. Через время понял, что деньги собрать не получится, и сделал все за свои. Все хотят, чтобы было красиво, но платить за это готовы единицы.


Из 45 га камерной территории поселка бизнес-класса «Иванова Фазенда», окружённого с четырёх сторон вековым лесом, с деревьями на лесных участках чуть ли не в обхват руками, около 10 га приходится на общественные территории для отдыха.

Аналогично решался вопрос с забором внутри поселка, который имеет свой индивидуальный эскиз и стиль. На создание ограды с авторской ковкой и кирпичными столбами песочного цвета ушло 3 месяца. В тот период приобрели только 5 коттеджей для постоянного проживания. В качестве наглядного образца я обустроил одну улицу. Людям понравилось. Они с удовольствием и на «ура» приняли концепцию малых архитектурных форм и готовы строить свои фасадные заборы по нашим эскизам несмотря на цену, ведь используемые благородные материалы соответствуют стилю премиум класса.

Первая очередь поселка — это дискуссии по поводу дизайна ландшафта, высоты забора, расцветки рам на окнах и кровельного материала. Архитектурный отдел нашей компании «Дачный Альянс» в итоге выполнил кровлю в американском стиле из материалов Grand Line благородного темно-серого цвета. У состоятельных жителей с собственными амбициями и дизайнерским вкусом концепция вызвала одобрение. Сейчас «Иванова Фазенда» — комфортный и приятный для жизни поселок.

— Выходит, вы реализуете участки без подряда с определенными требованиями?

— Термин «участки без подряда» — абстрактен. У нас — «мягкий подряд». Покупателям, которые интересуются домовладениями, сообщаем, что у проекта особый регламент. К примеру, разрешено строить только здания в стиле Альпийского Шале (более известный у русских людей, как «Купеческий дом») - первый этаж должен быть добротным, каменным, а второй — из клееного бруса.

Забор нужно возводить кованый, столбы — из кирпича соломенного цвета, завышенным не более 2 м по фасаду. Покрытие — темно-серая металлочерепица Grand Line. В лесных частях можно строить коттеджи в стиле Альпийского Шале или дома из кирпича. Все это не нарушает общую концепцию поселка, которой мы четко придерживаемся с самого начала.

— К чему могут привести жесткие требования к будущим покупателям и существующим собственникам участков?

— По сравнению с другими элитными поселками, у нас — комфортная и добродушная атмосфера. Архитектурные требования посёлка однозначно привлекают статусного клиента, умеющего ценить вкус и стиль, бесспорно благодаря  тем же требованиям мы ограждаем нашу аудиторию от «случайных» покупателей, желающих иметь хорошее место для жизни, но при этом не соблюдать общие правила и строить «что попало». Отбор заключается в формировании контингента единомышленников до оформления покупки. Мы не гонимся за массовыми продажами, учитывая тот факт, что все инвесторы проекта сами живут в посёлке «Иванова Фазенда», можно понять нашу цель формирования аудитории. На стадии переговоров знакомимся с клиентами, узнаем их потребности и ожидания. Мы хотим, чтобы люди постоянно жили в «Ивановой Фазенде», а не только приезжали на уик-энд.

— Разве можно постоянно проживать в поселке, отдаленном от МКАД на 120 км? Каждый день на работу ездить надо же.

— Дома по Новокаширскому шоссе на 55-м и 120-м км имеют несущественную транспортную разницу в 30 минут. Каширское шоссе очень удобно и имеет 4-5 полос М-4, по которой можно ехать с легальной скоростью 130 км/ч. Тот факт, что эта трасса на сегодня лидер и продолжает активного развивать свою инфраструктуру, свидетельствует о больших перспективах южного направления, оставляя позади конкурентов. Поэтому вопрос о расстоянии от МКАД до вашего дома больше неактуален. Важно место и время в пути, а не километр, на котором вы живете. Можете проверить время в пути через Яндекс.Навигатор, введя название: Коттеджный посёлок «Иванова Фазенда». Название посёлка уникально, поэтому с поиском проблем не возникнет. Без спешки от МКАД до поселка вы легко доедите за 1 час 15 минут.

Около 55-го км находятся 3–4 поселка элит-класса. Их стоимость за сотку в несколько раз выше нашей, но главное — разница езды между ними и нами — 30 минут. Некоторые жильцы тех поселков купили у нас второй дом. Но теперь возникла проблема продать дом в элит-классе за 2–4 млн долларов, уже долгое время стоят на реализации. Никто покупать не спешит.

Для понимания, мы предлагаем купить просторный дом площадью 250–370 м² с участком 15–20 соток за 10–15 млн рублей. Это недорого, учитывая транспортную доступность «Ивановой Фазенды» через Новокаширское шоссе. От места проживания на трассу, которая находится в 15 км, можно выехать за считаные минуты и добраться в южную сторону МКАДа за час с небольшим.

— У вас есть жители поселка, которым необходимо ежедневно добираться в Москву на работу?

— Мы полностью реализовали 350 домов в коттеджном поселке «Экопарк», который находится на расстоянии 7 км от «Ивановой Фазенды». В 2016 году в КП «ИФ» было куплено несколько лесных участков, их владельцы построили коттеджи по проектам на территории первой очереди. Людей, которые работают в Москве, — много и в КП «Экопарк» и уже есть в КП «Иванова Фазенда». Некоторые из жителей — собственники бизнеса, которые работают дистанционно и не посещают столицу в пиковые часы.

Качественный Интернет в посёлках и интернет-телевидение со скоростью 100 Мбит/с для каждого жителя поселка обеспечил Ростелеком. Еще пример: один из известных актеров, планирующий проживать у нас в КП «ИФ», говорит, что ездит на съемки в Москву в удобное время. Работа над рекламными роликами никогда не начинается раньше 10 утра. У него есть дача в 15 км от Москвы, но его не привлекают узкие улицы, как в бабушкином дачном кооперативе. Еще добавилась массовая застройка таунов и малоэтажек, что вызывает определенные неудобства. Так что в «Ивановой Фазенде» скоро появятся новые замечательные жильцы.

— Какие перспективы строительства качественных поселков в большем отдалении от Москвы?

— Тенденции роста мировых мегаполисов касаются и нас. Места от 100 до 130 км имеют хорошие перспективы для постоянного проживания. Здесь лучше экологическая обстановка и сохранность природных ландшафтов. Новый съезд ЦКАД и скоростная магистральная артерия, соединяющая Москву с Крымом, увеличит престижность направления и вдохнет новую жизнь. Думаю, 30 минут в пути между бетонным кольцом и нашим поселком скоро покажутся несущественными.

Наш поселок — перспективный, по прогнозам, его ликвидность повысится через 3-5 лет. Уже сейчас инвестируются средства, а динамика развития Веневского района с его низкой кадастровой ценой недвижимости по сравнению с Подмосковьем и тарификация энергоносителей (на 20–30 % ниже столичной) сделают наш поселок привлекательным для тех, кто умеет считать деньги, не смотря на достаток. Дальновидные инвесторы и состоятельные люди предпочитают обустраиваться дальше 50-километровой зоны с негативным экологическим влиянием мегаполиса и высокими ценами на землю.


Купить дом на Каширском шоссе в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой и готовыми коммуникациями.
Современный коттеджный поселок на Каширском шоссе с готовой инфраструктурой.