Управляющая компания  «Дачный Альянс»
В лице структурного подразделения ООО «Сфера» Отчет от 15 марта 2014 г.        
 www.all-dachi.ru
 i@alldachi.ru
 8(495)565-3-777

 

Технический отчет
 
К Договору №                  от 15 января 2014 года 
 
На оказание комплекса консалтинговых услуг по подготовке к розничной 
продаже земельного участка проекта «Медведево» 

 
Дата актуализации 

15 января 2014 года  - 15 марта  2014 года 

 ООО «Сфера» Отчет от 15 марта 2014  г.        Стр. 2 из 86 
 
ВВЕДЕНИЕ  .............................................................................................................................  
1.  СОЗДАНИЕ ТОВАРА (ПРОДУКТА) ..............................................................................   
1.1.  Детальный анализ земельного участка  .......................................................................
1.1.1.  Описание участка  .......................................................................................................
1.1.2.  Месторасположение, основные факторы  .................................................................
1.1.3.  Ландшафтные характеристики участка  ....................................................................
1.1.4.  Подъезды к участку  ..................................................................................................... 
1.1.5.  Описание физических, юридических, административных и технико-технологических 
ограничений участка  ............................................................................................. 
2.  Описание товара (продукта)  ...........................................................................................
2.1. Гипотеза 1. Загородный поселок сегмента эконом-класса с участками «без подряда» (участки 10-20 соток с коммуникациями)  .............................................................................. 
2.1.1. Описание продаваемого продукта (г1).  .....................................................................
2.1.2. Состав продукта (г1): ........................................................................................................
2.1.3. Идеология продукта (г1):  ..............................................................................................
2.1.4. Принципиальное отличие данного продукта от других проектов (г1):  ....................
2.1.5. «Упаковка» продукта (г1): ..................................................................................................
2.1.6. Эскиз Генерального плана (г1) .......................................................................................... 
2.1.7. Планируемые финансово-экономические показатели (г1) ............................................
2.2. Гипотеза 2. Загородный поселок сегмента премиум-класса с готовой инфраструктурой  
(участки 10-20 соток с коммуникациями) ................................................................................. 
2.2.1. Описание продаваемого продукта (г2).  .......................................................................
2.2.2. Состав продукта (г2): ....................................................................................................... 
2.2.3. Идеология продукта (г2):  ..............................................................................................
2.2.4. Принципиальное отличие данного продукта от других проектов (г2):  .......................
2.2.5. «Упаковка» продукта (г2): ...............................................................................................
2.2.6. Эскиз Генерального плана (г2) .......................................................................................
2.2.7. Планируемые финансово-экономические показатели (г2) ..........................................
2.3. Гипотеза 3. Жилой микрорайон, малоэтажного строительства.........................................
2.3.1. Описание продаваемого продукта (г3).  ........................................................................
2.3.2. Состав продукта (г3): ....................................................................................................... 
2.3.3. Идеология продукта (г3):  ..............................................................................................
2.3.4. Принципиальное отличие данного продукта от других проектов (г3):  .....................
2.3.5. «Упаковка» продукта (г3): ...............................................................................................
2.3.6. Эскиз Генерального плана (г3) ........................................................................................
2.3.7. Планируемые финансово-экономические показатели (г3) ...........................

2.5. Комментарии и пояснения  ..........................................................................................
2.5.1. Финансово-экономические показатели .......................................................................
2.6. Вывод о наилучшем варианте использования  ..............................................................
3.  Юридическая схема проекта ...............................................................................................
3.1. Вводная юридическо-правовая информация  .................................................................
3.1.1. Собственность на землю граждан и юридических лиц...................................................
3.1.2. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)..................
3.1.3. Разрешенное использование земельных участков .................................................. 
3.1.4. Сделки с земельными участками  ................................................................................  
3.1.5. Купля-продажа земельных участков  .........................................................................
3.1.6. Оборот земельных участков  ..........................................................................................
3.1.7. Садоводческие, огороднические и дачные объединения ...............................................
3.1.8. Правовое положение земельных участков и объединений граждан ............................
3.1.9. Управление садоводческими,  дачными объединениями и коттеджными поселками........
3.1.10. Правила застройки территорий поселков  .............................
3.1.11. Правила пользования лесными ресурсами  ........................................................
3.2. Основные участники проекта ............................................................................................
4.  Инфраструктура проекта .....................................................................................................
4.1.  Объекты инфраструктуры поселка:  .............................................................................
4.1.1.  Въездная группа  ......................................................................................................... 
4.1.2.  Декоративные элементы  ...........................................................................................
4.1.3.  Другие элементы  .........................................................................................................
4.1.4.  детская площадка и спорт городок  ...........................................................................
4.1.5.  Перечень объектов «шоу-рума» - показательного участка  ..................................... 
4.1.6.  Технические элементы «шоу-рума»  ....................................................................... 
4.1.7.  Дополнительные элементы шоу-рума  ......................................................................
5.  Архитектурная концепция проекта  .................................................................................
5.1.  Описание архитектурной концепции проекта  .............................................................
5.2.  Наглядные идеологические примеры архитектурной концепции.................................
6.  Анализ рынка ...................................................................................................................
6.1.  Анализ рынка  ................................................................................................................
6.1.1. Анализ существующей конкуренции  ..........................................................................
6.1.2. Идеологическая и территориальная конкуренция....................................................
6.1.3. Прогнозируемая конкуренция  ...................................................................................... 
6.1.4. Заключения и выводы по существующей и прогнозируемой конкуренции  ..............
6.1.5. Анализ объектов-аналогов – их сильные и слабые стороны  ......................................
7.  СОЗДАНИЕ ПРОЕКТА  .................................................................................................  
7.1.  Землеустройство  ........................................................................................................ 
Заказчику оказывались устные консультационные услуги по проведению работ по выносу межевых точек в натуру, организации управляющей компании проекта.  ........
В рамках работы по настоящему проекту был разработан отчет о конкурентах . ..  
Какая-либо официальная информация о проведенных или планируемых работах по землеустройству Заказчиком не предоставлялась.  ..............................................................
7.2.  Коммуникации (дороги, электричество и газификация)  ............................................
7.2.2.  Дороги  ..................................................................................................................
7.2.2.1.  Подъездная дорога  .................................................................................................
7.2.3.  Электричество. Схема получения ТУ.  .......................................................................
7.2.4.  Газификация  ................................................................................................................
7.2.4.1.  Автономная газификация (газгольдеры)  .................................................................
7.2.4.2.  Подведение в поселок магистрального газа ..........................................................
8.  Юридическое оформление.................................................................................................
8.1.  Основные участники проекта  .................................................................................... 
8.2.  Взаимодействие участников проекта.............................................................................
8.3.  Функции и задачи Управляющей компании.....................................................................
8.4.  Собственность  УК .................................................................................................. 
8.5.  Схема изменения разрешенного использования земель  ..........................................
8.6.  Выход из проекта собственников, инвесторов, управляющей компании
8.7.  Схема регистрации прав на собственность в регистрирующих органах  .................... 
9.  СТРОИТЕЛЬСТВО ПОСЕЛКА  .................................................................................. 
9.1.  Дороги  ......................................................................................................................
9.2.  Коммуникации  .............................................................................................................
9.3.  Инфраструктура  ...............................................................................................................
9.4.  Заборы ...............................................................................................................................
9.5.  Другое ..............................................................................................................................
10.  ВЫВОД НА ПРОДАЖИ  ............................................................................................ 
10.1.  Концепция рекламы .......................................................................................................
10.1.2.  Целевая аудитория поселка  .......................................................................................
10.1.4.  Основные причины, по которым потенциальный покупатель должен купить земельный участок в поселке «Медведево» ....................................................................
10.1.5.  Основные идеологические направления рекламной кампании  .........................
10.1.6.  Типы первичного контакта с потенциальным клиентом: ................................ 
11.  Концепция продаж  ....................................................................................................
11.1.  Этапность проекта  ..................................................................................................
11.2.  Базовые варианты по организации продаж ................................................................
11.2.1.  Создание собственного отдела продаж  ................................................................
11.2.2.  Передача продаж на аутсорсинг  ..........................................................................
11.2.3.  Передача продаж в агентства недвижимости  .....................................................
11.3.  Требования к средствам коммуникации (для входящих контактов)  .........................
11.3.1.  Доменное имя  ...................................................................................................... 
11.3.2.  Рекламный телефонный номер  ..............................................................................
12.  Разработка рекламных материалов .................................................................................
12.4.  Виды основных рекламных материалов  ...................................................................
12.5.  Перечень печатной продукции. .....................................................................................
12.6.2.  Основные рекламные слоганы проекта  ..................................................................
12.6.3.  Визуализация основных рекламных материалов  ..................................................
12.7.  Другие виды рекламной и иной продукции, требуемые к разработке:........................
13.  Создание отдела продаж...................................................................................................
13.1.  Базовые требования к отделу продаж.  .................................................................. 
13.1.1.  Размещение  ............................................................................................................. 
13.1.2.  Перечень работников (позиций) отдела продаж. Штатные сотрудники  ..............
13.1.3.  Перечень работников (позиций) отдела продаж. Другие сотрудники ....................
13.1.4.  Требования к составу помещений офиса отдела продаж  ......................................
13.1.5.  Требования к оборудованию офиса отдела продаж  ......................................
14.  УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТОМ  .....................................................................................
14.1.  ФИНАНСОВАЯ СХЕМА ПРОЕКТА  ......................................................................
14.2.  Финансовый учет и планирование ...............................................................................
14.3.  Принятие решений и информационный обмен  .....................................................
14.4.  Подрядчики проекта  ...................................................................................................
14.5.  Организационная структура проекта ............................................................................

Введение 
 
Договором №                   от 15 марта 2014 года между   Зайцевым Вячеславом  и  ООО «Сфера»
 
«На оказание комплекса консалтинговых услуг по подготовке к розничной продаже земельного участка 
проекта «Медведево» установлено следующее определение рассматриваемого земельного 
участка: 
 
Земельный участок, категория земель: населенных пунктов, разрешенное 
использование: для малоэтажного строительства, общая площадь 36 га., адрес объекта: Московская область, н.п. Секерино., 
с одной стороны граничит с н.п. Секерино, со всех остальных – с землями леса. 
 
В связи с тем, что рассматриваемый по Договору вышеуказанный земельный участок является 
составной частью совместного бизнес-проекта Заказчика и других собственников смежных к 
рассматриваемому земельных участков – работа Исполнителя будет основана на основании следующего 
определения земельного участка: 
 
Земельный участок (образующий единый поселок и проект), состоящий из трех отдельных 
участков: 

категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажного  
строительства. 
 
Таким образом, работа компании «Сфера» на основании устного согласования с 
Заказчиком и другими собственниками  (смежных земельных участков к указанному в Договоре 
земельному участку) строится из понимания целостности будущего проекта и его развития как 
единого земельного участка общей площадью 360000 кв.м. (36 Га). 

В январе 2014 года был проведен следующий анализ земельного участка: 
 
1.  Описание участка 
 
Рассматриваемый Земельный участок площадью 36 Га  расположен в Московской области, вблизи населенного пункта Секерино.  
 
Земельный участок состоит из 3-х отдельных участков, в собственности у 
физических лиц). 
 
1.1.2.  Месторасположение, основные факторы 
 
Расстояние от МКАД – 34 км Калужского шоссе. 
30 км по Калужскому шоссе, и около 3 км по Малому Московскому бетонному кольцу через населенный пункт Шишкин Лес. 
Ближайшие населенные пункты: населенный пункт Секерино, Шишкин Лес. Из них, 
только поселок Мордвес располагает минимальным набором инфраструктуры (магазины). 
 
1.1.3.  Ландшафтные характеристики участка 
 
Участок правильной формы.  По периметру Земельного участка расположен лес. 
Сам земельный участок ровный.  Без существенных перепадов высот. В некоторых частях участка 
расположены молодые сосновые и березовые рощи. 
От места въезда  до противоположной части Земельного участка около 1000 метров (по 
условной «центральной оси» участка). 
В самом широком месте земельного участка ширина составляет около 605 метров.  
В самом узком месте земельного участка ширина составляет около 189 метров 
 
Сложная форма земельного участка является с одной стороны, затрудняющим 
проектирование эскиза генерального плана фактором, а с другой стороны, при надлежащей разработки концепции проекта может являться дополнительным фактором ривлекательности земельного участка. 
 
1.1.4.  Подъезды к участку 
 
Непосредственно к съезду на Земельный участок ведет широкий участок асфальтированной дороги. С одной ее стороны – 3-х этажные деревянные дома ветхого жилого фонда нас. пункта Секерино, с другой –  хвойный лес. 
 
С противоположной стороны рассматриваемого земельного участка организовать подъездную дорогу представляется возможным, что соответствует нормам противопожарной безопастности. КПП №2 должно иметь вспомогательную функцию и в перспективе использоваться для вьезда грузового транспорта с целью разведения потоков автотранспорта жителей и строительной техники. 
 
1.1.5.  Описание физических, юридических, административных и технико-
технологических ограничений участка 
 
По состоянию на март 2014 года на рассматриваемом Земельном участке отсутствуют физические, юридические и технико-технологические ограничения участка. 
 
Тем не менее, компания «Дачный Альянс» отмечает о наличии у нее вопросов по согласованию расположения КПП№2 и правового статуса подъездной дороги через лес от обьездной дороги к границам поселка. Данный аспект является важным при последующем проектировании и согласовании второго въезда в поселок. 
 
1.1.6.  Анализ сильных и слабых сторон участка 
 
1.1.6.1.   Слабые стороны участка 
 
К слабым сторонам участка относятся: 

 - текущая себестоимость земельного участка (с учетом перевода в «ИЖС» и разведенными коммуникациями)
- низкий уровень жизни в прилегающих районах 
- отсутствие водоема на территории земельного участка и прилегающих районах 
- повышенная конкурентная среда (дополнительно подлежит описанию в настоящем и последующих 
отчетах) 
 
- фактическое использование третьими лицами рассматриваемого земельного участка, а также прилегающей лесной территории под нужды населенного пункта Секерино. 
 
Существенным и негативным фактором является необходимость 
проезжать мелкие населенные пункты (с ярко выраженным низким уровнем жизни их жителей) и соседство рядом с именно таким поселком Секерино, является дополнительным фактором, понижающим привлекательность Земельного участка. 
 
1.1.6.2.   Сильные стороны участка 
 
- природная составляющая проекта (лес); 
- продуманная идеология проекта (в потенциале); 
- экологическая чистота; 
- тишина; 
- наличие административного ресурса (декларируемого Заказчиком); 
- транспортная доступность: 
- транспортная доступность на автомобиле (расстояние, качество дороги после съезда с трассы); 
- транспортная доступность на общественном транспорте (регулярное сообщение метро Теплый Стан – Секерино рейсовым автобусом 512); 
- доступность до городской или поселковой инфраструктуры (в н.п. Шишкин Лес и г.Троицк); 
- наличие полноценной близлежащей инфраструктуры, а также организованных мест проведения досуга и исторических памятников культуры (усадьба Шереметьевых, Храм);

2.  Описание товара (продукта) 
 
В настоящем Промежуточном Техническом Отчете рассматриваются следующие основные 
Гипотезы наилучшего развития земельного участка: 
 
  Гипотеза 1: 
Создание загородного поселка сегмента «бизнес-класса» с участками «без подряда»  (участки 10-20 соток с коммуникациями): 
 
  Гипотеза 2: 
Создание загородного поселка сегмента «премиум-класса» (участки 10-20 соток с коммуникациями и развитой инфраструктурой поселка) 
 
  Гипотеза 3: 
Создание загородного проекта с обьектами малоэтажного строительства (квартиры от 30-120 кв.м.) 

2.1. Гипотеза 1. Загородный поселок сегмента бизнес-класса с участками «без подряда» (участки 10-20 соток с заявленными коммуникациями) 
 
2.1.1. Описание продаваемого продукта (г1). 
 
Земельный участок размером от 10 до 20 соток без подряда с коммуникациями в организованном коттеджном поселке на 192 участка  
 
  Площадь поселка - 36 Га 
  Кол-во участков – 192 шт 
  Площадь территории общественного пользования предварительно – 260 соток 
  Площадь проездов – 37.639.00 кв.м.  
 - В т.ч. Площадь дороги – 37.639.00 кв.м.   
  Длина дороги – 4500 метров 
  Средняя площадь участка – 10 соток 
  Минимальная стоимость 1-ой сотки – 280.000 рублей
  Средняя стоимость 1-ой сотки – 350 000 рублей 
  Средняя стоимость участка -  3.500.000 рублей
  Максимальная стоимость участка – 600.000 рублей 
(предварительные расчеты подготовлены на основе конкурентной среды в рассматриваемом районе)
 
2.1.2. Состав продукта (г1): 
 
- земельные участки на продажу; 
- подъездная и внутрипоселковые дороги; 
- подведено и разведено по поселку электричество; 
- уличное освещение дорог и общественных территорий;
- магистральный газ – в поселке разведен по границе каждого участка; 
-центральный водопровод и канализация разведены по границам каждого участка;
- документы готовы к сделке; 
- создана Управляющая компания; 
- создано архитектурное бюро;
- предусмотрена и развивается инфраструктура: 
- въездная группа; 
- детские и спортивные площадки;
-детский клуб развития творчества; 
-СПА кабинет в здании въездной группы;
- малые архитектурные формы; 
- пункт сбора ТБО; 
   
2.1.3. Идеология продукта (г1): 
 
Недорогой (по рынку) земельный участок в продуманном и развивающемся поселке в центре 
настоящего хвойного леса. 
 
- поселок в настоящем дремучем хвойном лесу 
- организованный коттеджный поселок 
- все участки от 10 до 20 соток со всеми заявленными центральными коммуникациями (газ, электричество, водопровод, канализация, интернет, спутниковое телевиденье) 
- полностью понятная концепция и юридическое оформление; 
- наличие всех документов к сделке 

2.1.4. Принципиальное отличие данного продукта от других проектов (г1): 
 
Принципиальных отличий от других аналогичных проектов в рамках рассматриваемой Гипотезы 1 развития проекта не имеется. 

2.1.5. «Упаковка» продукта (г1): 
 
Недорогие земельные участки без подряда с коммуникациями в окружении настоящего леса. 
«Сертификат экологии» - от специализированных организаций. 
2.1.6. Эскиз Генерального плана (г1) 
 
Для данной гипотезы заказчиком разработан концепт эскизного проекта Генерального плана. Эскизный проект является Приложением к настоящему Отчету 
 
2.1.7. Планируемые финансово-экономические показатели (г1) 
 
Для рассматриваемой гипотезы разработаны предварительные финансово-экономические показатели на базе рыночных цен и экспертного мнения Исполнителя – компании «Дачный Альянс». 
Предварительные финансово-экономические показатели для Гипотезы 1 – являются Приложением к настоящему Отчету. 
 
Полученные предварительные финансово-экономические показатели свидетельствуют о 
финансовой перспективе данной гипотезы. Благодаря возможной экономии в расходной 
части проекта путем снижения затрат на выполнение определенного вида работ и услуг, а также получения дополнительной прибыли от деятельности архитектурного бюро управляющей компании и аккредитованных компаний, оказывающих услуги потребителям рентабельность проекта – в перспективе высокая. 
Кроме того реализация проекта по данной гипотезе предполагает максимальный срок выхода из него через 24 месяца, что позволяет сократить операционные затраты на рекламу и дотационного содержание управляющей компании. 
Продажная стоимость сотки может быть повышена путем усиления проекта более насыщенной инфраструктурой. Однако,  компания «Дачный Альянс» полагает, что в случае с рассматриваемым земельным участком данное мероприятие является существенным риском без достаточных гарантий. 

2.2. Гипотеза 2. Загородный поселок сегмента премиум-класса с развитой обширной  инфраструктурой и всеми действующими центральными коммуникациями (газ, электричество, водопровод, канализация, интернет, спутниковое телевиденье)  
(участки 10-20 соток с действующими коммуникациями) 
 
2.2.1. Описание продаваемого продукта (г2). 
 
Земельный участок размером от 10 до 20 соток с готовыми коммуникациями в организованном коттеджном поселке на 192 участка  
 
  Площадь поселка - 36 Га 
  Кол-во участков – 192 шт. 
  Площадь территории общественного пользования предварительно – 260 соток 
  Площадь проездов –  37.639.00 кв.м
 - В т.ч. Площадь дороги – 37.639.00 кв.м 
  Длина дороги - 4500 метров 
  Средняя площадь участка – 10 соток 
  Минимальная стоимость 1-ой сотки – 300.000 рублей
  Средняя стоимость 1-ой сотки – 540 000 рублей 
  Средняя стоимость участка -  5.400.000 рублей (для внутренних расчетов) 
  Максимальная стоимость 1-ой сотки – 900.000 рублей
(предварительные расчеты подготовлены на основе конкурентной среды в рассматриваемом районе)

2.2.2. Состав продукта (г2): 
 
- земельный участок с готовыми и действующими центральными коммуникациями; 
- подъездная и внутрипоселковые дороги асфальтированы; 
- подведено и разведено по поселку электричество (с подземной подводкой к каждому участку); 
- уличное освещение дорог и общественных территорий;
- магистральный газ – в поселке разведен по границам каждого участка;
- центральный водопровод и канализация разведены по границам каждого участка; 
- документы готовы к сделке; 
- создана Управляющая компания;
- создано архитектурное бюро; 
- предусмотрена и функционирует готовая инфраструктура: 
          - въездная группа; 
          - искусственный (противопожарный) водоем; 
          - детские и спортивные площадки, универсальная спортивная площадка (мини футбол, волейбол, теннисный корт); 
          - обустроенные прогулочные аллеи в прилегающем лесном массиве с освещением; 
          - детский сад для жителей поселка с современной программой развития «Монтессори»
          - банный СПА комплекс, с услугами массажистов, косметологов, мастеров маникюра, педикюра; 
          - ресторан на 200 посадочных мест, с возможностью организации банкетов и конференц услуг; 
          - аптека и кабинет медпункта с услугами педиатра;
          - малые архитектурные формы 
          - пункт сбора ТБО 
   
2.2.3. Идеология продукта (г2): 
 
Земельный участок в организованном коттеджном поселке с обширной и действующей инфраструктурой по высокой цене в лесном поселке со всеми коммуникациями. 
Единая концепция проекта. Единый архитектурный стиль и стандарты сервиса. Клубная система, стандарты VIP сервиса на предоставляемые услуги.  
 
2.2.4. Принципиальное отличие данного продукта от других проектов (г2): 
 
Участок и предоставляемые услуги, при этом прибыль продавца – только с земельного участка и бонусы от аккредитованных компаний. Предоставляемые услуги по клубной системе – в себестоимость. Предоставляемые услуги = цена рынка. (При этом следует понимать, что «клубная система услуг» для жителей поселка - декларация, реально для участников клубной программы поселка данные услуги должны предоставляться по цене существенно ниже рынка, т.е. в себестоимость). 
 
2.2.5. «Упаковка» продукта (г2): 
 
«Все по-честному», только для членов клуба (жителей поселка) -  поселок с обширной инфраструктурой предоставляющей для своих жителей услуги и VIP сервис по цене существенно ниже рыночной (по аналогии с системой клубных дисконтов крупных компаний). 
Участок в настоящем лесу с современными стандартами сервиса и услуг в границах небольшого сообщества единомышленников. 

2.2.6. Эскиз Генерального плана (г2) 
 
Для данной гипотезы заказчиком разработан концепт эскизного проекта Генерального плана. Эскизный проект является Приложением к настоящему Отчету 
 
2.2.7. Планируемые финансово-экономические показатели (г2) 
 
Для рассматриваемой гипотезы разработаны предварительные финансово-экономические показатели на базе рыночных цен и экспертного мнения Исполнителя – компании «Дачный Альянс». 
Предварительные финансово-экономические показатели для Гипотезы 2 – являются Приложением к настоящему Отчету. 
 
Полученные предварительные финансово-экономические показатели (в случае успешной работы по их увеличению путем снижения и оптимизации расходной части проекта) позволяют первоначально рассматривать данную гипотезу более детально. Однако по экспертному мнению компании «Дачный Альянс», реализация данной гипотезы связана с повышенными финансовыми рисками, а также с резким увеличением затратной части проекта на первоначальное строительство готовой инфраструктуры. 
Кроме того реализация проекта по данной гипотезе существенно увеличивает срок выхода из него и по экспертному мнению исполнителя может быть более 5 лет, что повлечет дополнительные операционные затраты на рекламу и дотационное содержание инфраструктуры.  

2.3. Гипотеза 3. Загородный проект малоэтажного строительства (квартиры от 30-120 кв.м.) 
 
2.3.1. Описание продаваемого продукта (г3). 
 
Дома площадью 1500 кв.м. с планировкой квартир от 30-120 кв.м. с возможностью обьединения в большую площадь. 

  Площадь поселка - 36 Га 
  Кол-во домов – 100 шт 
  Площадь территории общественного пользования предварительно – 1000 соток 
  Площадь проездов – 360 соток 
  - В т.ч. Площадь дороги – 360 соток 
  Длина дороги 5000 метров 
  Средняя площадь квартиры  – 60 кв.м. 
  Средняя стоимость 1-го кв.м. – 40 000 рублей 
  Средняя стоимость квартиры -  2.400.000 рублей 

2.3.2. Состав продукта (г3): 
 
- квартиры общей площадью 30-120 кв.м.; 
- подъездная и внутри поселковые дороги асфальтированы; 
- подведено электричество (с подводкой к дому и разведением щитовых в каждую квартиру); 
- магистральный газ – в каждую квартиру своя точка врезки и счетчик;
- центральный водопровод и канализация разведены по центральным стоякам;
- помещения общего пользования выполнены «под ключ» (лестничные площадки, подьезды); 
- документы готовы к сделке; 
- создана Управляющая компания; 
- предусмотрена и развивается инфраструктура: 
 - въездная группа 
 - детский сад
 - магазин, аптека, ресторан
 - детские и спортивные площадки 
 - малые архитектурные формы 
 - пункт сбора ТБО 
   
2.3.3. Идеология продукта (г3): 
 
Небольшой по количеству домовладений и доступные по цене квартиры в живописном лесу 
 
2.3.4. Принципиальное отличие данного продукта от других проектов (г3): 
 
Не вступает в конкуренцию с поселками эконом и премиум класса. 
Тихое, спокойное место, доступное по цене для смены московской малогабаритной квартиры на жилье большей площадью с высоким уровнем сервиса.  
 
2.3.5. «Упаковка» продукта (г3): 
 
Есть, ради чего уезжать из Москвы на 35 километров 
Не 6, не 8 и даже не 25 соток участок, требующий не прогнозируемых затрат на строительство и последующее содержание дома. 
Квартира в окружении живописного леса с развитой инфраструктурой
Прямое сообщение с Москвой. Возможность жить в квартире большей площади и работать в Москве. 

2.3.6. Эскиз Генерального плана (г3) 
 
Для данной гипотезы будет разработан концепт эскизного проекта Генерального плана при одобрении гипотезы заказчиком.  
 
2.3.7. Планируемые финансово-экономические показатели (г3) 
 
Для рассматриваемой гипотезы разработаны предварительные финансово-экономические показатели на базе рыночных цен и экспертного мнения Исполнителя – компании «Дачный Альянс». 
Предварительные финансово-экономические показатели для Гипотезы 3 – являются Приложением к настоящему Отчету. 
 
Полученные предварительные финансово-экономические показатели (в случае успешной работы по их увеличению путем снижения и оптимизации расходной части проекта) по экспертному мнению компании «Дачный Альянс» являются допустимыми для дальнейшей их отработки и детализации. 

2.5. Комментарии и пояснения 
 
2.5.1. Финансово-экономические показатели 
 
Представляемая работа основана на имеющемся теоретическом и практическом опыте работы компании «Дачный Альянс» на рынке загородной недвижимости. 
 
Цель работы – разработать укрупненный Финансовый план загородного проекта по каждой из 3-рех предлагаемых Заказчику Гипотез для последующего анализа данного плана собственниками проекта с целью принятия правильных управленческих решений по развитию проекта. 
 
При этом следует особо заметить, что в «девелоперском бизнесе» основными параметрами, которые определяют успешность (финансовую эффективность проекта) являются следующие параметры: 
 
- начальная себестоимость земельного участка; 
- стоимость перевода земельного участка в необходимое «разрешенное использование»; 
- стоимость получения коммуникаций (электричество, газ, водопровод, канализация); 
- стоимость строительства подъездной и внутрипоселковых дорог; 
- стоимость строительства инфраструктуры; 
- «правильность» разработанной концепции развития земельного участка (создание продукта); 
- обеспечение правильности выполнения концепции развития земельного участка (реализация процесса создания «продукта», а также обеспечение розничных продаж объекта) 
 
По каждой из гипотез представлены следующие финансовые таблицы: 
 
Исходные таблицы: 
 
  - Расчетные показатели проекта 
  - Финансовые показатели проекта 
 
Сводная таблица: 
 
   -  Усеченый финансовый план 

Определение расчетных параметров проекта 
 
Целью данной работы является разработка усечённого финансового плана проекта.  
Для обеспечения финансовых расчетов требуется введение стоимости ряда работ и услуг, которые должны быть востребованы в проекте. При этом компания «Дачный Альянс» руководствуется следующей логикой ценообразования: в первоначальных расчетах использовать текущие (публичные) рыночные цены, после чего работать совместно с Заказчиком над вариантами рационального снижения цен по каждой позиции. 
 
В расчетах приведены реальные и объективные цены на услуги, материалы и работы на сегодняшний день. При этом следует понимать, что эти цены, хотя и являются «среднерыночными» - основаны на реальных ценах 2013-2014 годов. При этом «крайние» - максимальные и минимальные значения в расчетах не применяются.  
 
Расчетная стоимость сотки – 300 000 рублей для первых двух вариантов (гипотез) выбрана исходя из экспертного мнения компании «Дачный Альянс». Использование во всех вариантах (гипотезах) единого значения средней стоимости сотки позволяет получить максимально объективную сравнительную финансово-экономическую информацию по всем рассматриваемым гипотезам. 
 
Мотивировочная часть экспертного мнения:

В настоящий момент  исходя из мониторинга поселков конкурентов расположенных  по Калужскому шоссе, выделяю следующие категории поселков:

1.	Поселки «Эконом класса»  с минимальным набором инфраструктуры  (в перспективе развития поселка обещают построить   детскую и спортивную площадку)  и частичной готовностью коммуникаций( есть электричество, газ в неопределенной перспективе, водопровод и канализация проведены либо в перспективе) внутри поселковые дороги щебенка или бетонные плиты.
 Площадь участков  8-15 соток
Цена за сотку с пакетом коммуникаций  от  230000- до 370000 
(в зависимости от расположения, видовых характеристик и площади участка).
2.	 Поселки « Бизнес класса» с готовой инфраструктурой:  Административное здание, детские и спортивные площадки,  зона отдыха, асфальтированный гостевой паркинг, рекреационная территория,  дороги асфальт. С готовыми коммуникациями Газ, электричество, водопровод, канализация, интернет.
Площадь участков  от 8-25 соток, 
Цена за сотку с коммуникациями от  300000 – до 550000. 

Исходя из мониторинга  продаж конкурирующих поселков наиболее привлекательным для клиента  предложением является участок 8-10 соток от 300000- до 370000 за сотку с коммуникациями.
3.	Поселки «Premium класса»  с готовой инфраструктурой, асфальтированными дорогами, действующими коммуникациями, отличной природной составляющей( лес, река, пруд, озеро ) , ландшафтным  дизайном ( альпийские горки, высаженные хвойные деревья , брусчатые прогулочные дорожки ,декоративные фонари, лавочки,  собственный пляж,  парковые территории, детские и спортивные площадки, с уже действующими  объектами инфраструктуры ( Детский сад,  детский  центр, бассейн, тренажерный зал, ресторан, аптека, магазин  и т.д.)
Площадь участков от 10-25 соток
Цена за сотку с коммуникациями от 11000$- до 22000$ 

В настоящий момент как основных конкурентов выделяю:
1.	 поселок « Цветочный»
цена за сотку  с коммуникациями от 300000- до 546000
площадь участков от 8-18 соток 
Поселок жилой, коммуникации действующие ( газ, электричество, водопровод, канализация) дороги асфальт и бетонные плиты, административное здание, гостевой паркинг, детская и спортивная площадка, зона отдыха. Поселок продан на 70%
           2. поселок   « Солнечный город»  
Стоимость сотки в рекламной компании поселка « Солнечный город» от 120000, по факту + 500000 пакет коммуникаций, всего 2 акционных участка по  10 соток. Итого 170000 за сотку с коммуникациями.  Предложение в целом  ниже рыночных цен.
В основном прайсе представлены участки от 295000- до 550000 за сотку с коммуникациями, в поселке 961 участок от 6- 15 соток,  продан на 70%. 
Инфраструктура поселка: 
Административное здание, въездная группа, кпп, охрана,  гостевой паркинг,  ресторан, бани, гостиница, кафе.
Недостатки поселка: площадка с характерным перепадом высот, большое количество участков ( 961 участок) , отсутствие единых архитектурных требований.
Преимущества:  готовы и функционируют все коммуникации , поселок жилой, застроен на 70%. 
Максимально привлекателен по цене, готовности коммуникаций и инфраструктуры. 
С целью оптимизации рекламного бюджета поселка « Медведево»  рекомендую обратить внимание на территориальную расположенность поселка  «Солнечный город» и маршрут проезда целевого клиента до поселка «Солнечный город».  

Проанализировав предложения конкурирующих поселков, а так же учитывая ряд качеств  поселка « Медведево» таких как:  камерность, удобную транспортную доступность общественного и личного транспорта, природную составляющую, доступность  городской инфраструктуры,  наличие городских коммуникаций, (позволяющих  отстроиться от конкурирующих поселков),   предлагаю рассмотреть 2 варианта концепции продаж поселка « Медведево».
1 вариант:
Стоимость сотки с коммуникациями от 300000-600000 руб. 
Срок реализации проекта  2-3 года.
Необходим следующий набор инфраструктуры:
Административное здание
КПП 
Детская площадка
Многофункциональная спортивная площадка
Парковая  зона отдыха
Детский клуб развития творчества
СПА кабинет в помещении администрации (деклоративно)
Внутри поселковые дороги  - песко-щебеночное покрытие с обустроенными обочинами и кюветами.
Территория сбора ТБО

2 вариант
Стоимость сотки с коммуникациями от  450000  - 770000
Срок реализации проекта 5-6 лет.
Учитывая предложение конкурентов в данном сегменте  рынка,  рекомендую  следующий набор инфраструктуры:
Административное здание 
2 КПП 
Видеонаблюдение по периметру и улицам поселка
2  детских городка.
Спортивные площадки 
Тренажерный зал
Детский сад 
Банный СПА комплекс
Ресторан на 200 мест с возможностью проведения банкетов и оказания услуг конференц зала;
Аптека, медпункт с услугами педиатора
Магазин
Рекрационный комплекс 
Парковая территория и зона отдыха
Пешеходные бульвары  с  декоративными фонарями.
Озеленение и ландшавтный дизайн въездной группы, парковой территории и  пешеходных бульваров.
Для успешной реализации проекта в любом из предложенных вариантов  необходимо закончить подведение к участкам всех коммуникаций ,  размежевать участки, закончить строительство дорог , убрать с территории участков мусор, ликвидировать нефункционирующие сети ЛЭП, достроить административное здание , построить асфальтированный гостевой паркинг.

(приложение таблица достоинств\недостатков конкурентов)

 
2.6. Вывод о наилучшем варианте использования  

На основании проведенной предварительной работы компания «Дачный Альянс» рекомендует взять за основу Гипотезу 1 развития земельного участка: 
 
«Загородный поселок «бизнес класса» с участками (10-20 соток) без подряда с коммуникациями и развитой инфраструктурой;

В Марте 2014 года Заказчиком была согласована и утверждена Гипотеза № _____:  
 
«                    »